|
De fleste europeere kjøper leilighet i et kompleks. Et kompleks kan bestå av noen få eller veldig mange leiligheter. Eierne har så et felles anlegg med fasiliteter. Disse varierer en del fra kompleks til kompleks, men fellesnevneren er som oftest et svømmebasseng.
Byggeprosessen og dens dokumentasjoner
For å forstå hvordan kompleksene blir til og hvordan de skal fungere fremover, er det vesentlig å kjenne litt til byggeprosessen og dens dokumentasjoner.
Før bygging:
Byggherren finner en tomt. Hvis han ikke har/vil bruke kapital til å kjøpe tomten, inngår han gjerne en avtale med tomte-eieren(e). Han betaler ikke noe for tomta, men tomte-eieren(e) får et visst antall ferdige leiligheter. Når en slik avtale inngåes, blir tomte-eier også delansvarlig for noen av forpliktelsene en byggherre innehar. Man anser ofte byggherre og tomte-eier som kompanjonger.
Byggeprosess pågår:
Byggherren får tillatelse til å bygge, med alle de nødvendige forskrifter som finnes. Bl.a. forsikres bygget i byggeperioden – med en spesiell byggeforsikring, men så snart en kunde kjøper en leilighet innehar ikke denne noen form for forsikring. Dette er det dessverre mange som tror, fordi byggherren/megleren sier at det finnes forsikring.
Byggeprosess endefase:
Prosjektet skal inspiseres, for å utstede ferdigattest. Denne kalles Ön Iskan (For-Iskan). Denne må være utstedt for at hver leilighet igjen skal få sine separate Iskan (se info om Skjøte). Når myndighetene har godkjent et bygg, gir de bl.a. en garanti på 15 år for fundamentet. Det normale er da at en byggherre også gir en garanti for annet arbeide han har gjort, oftest for 5 år. Men dette er fritt opp til byggherren å bestemme.
Byggene i Tyrkia har strenge krav nå til det fundamentale reisverket. Men mange nordmenn blir overrasket over skjevheter og "slurv" i det interiørmessige. Man kan ofte se på gulvfliser at en vegg ikke er helt rett. Kontakter er plassert ulogisk i forhold til være standarder. Listverk kan ha "gløpper" på opptil en cm fra vegg. Maling kan finnes på gulvlisting. Fuging kan se amatørmessig ut. Dette er slik man fremdeles bygger i Tyrkia. Her er man ikke så opptatt av slike "finesser". Nordmenn på sin side, er kjent for å være det folkeslag i verden som er mest opptatt av interiørmessige detaljer. Vel, her må vi svelge noen kameler og akseptere at vi faktisk ikke befinner oss i vårt eget land.
Uferdige komplekser
Flere komplekser er under bygging og samtlige byggherrer starter å selge gjerne før første spataket er tatt. Off-plan. Dess tidligere man kjøper, dess bedre pris kan man få.
Om man skal kjøpe leilighet i et kompleks som ikke er ferdig bygget, er det en del forholdsregler å ta. For det første skal man sjekke utbyggerne og hans soliditet. Det finnes noen store byggherrer, med lang fartstid. Men det finnes utallige små, som ikke har tidligere referanser. Skal man handle fra en slik byggherre, bør det foreligge skriftlige garantier for at komplekset blir ferdigstilt - til den tiden man har lovet. Flere lover bankgaranti, men dette betyr ikke at kunden har noen form for garanti fra byggherrens bank om at innbetalt beløp blir returnert. For å få garanti for byggeprosjektet, må en utbygger binde en stor kapital på sperret konto i banken. De fleste mindre byggherrer har ikke en slik kapital til rådighet. Men flere firmaer har en gjeldsbrevsordning, forankret i en stipulert verdi (aksjekapital) på selskapet. Dette må ikke forveklse med likvide midler.
Når det gjelder uferdige komplekser, anbefales kjøp fra de større byggherrene. Sjekk også hvor mange leiligheter som allerede er solgt.
Fordelen med å kjøpe uferdig, er prisen - og at man ofte kan velge fliser, farger, kjøkken-innredning m.m. selv, uten tillegg i prisen.
Ferdigbygde komplekser
De fleste nordmenn foretrekker nøkkelferdige leiligheter.
Nordmenn kjøper for det meste leilighet til eget bruk. I komplekser som står ferdige, er leilighetetene normalt dyrere enn i komplekser under bygging. Men nordmenn betaler gjerne mer for tryggheten med hva de ser. Og de fleste ønsker også å ta leiligheten i bruk så snart som mulig.
Husk å befare kjellerrom og annet fellesareal. Dette skal se like ordentlig ut som leiligheten du kjøper. Vann som siver inn, er et allment problem her. Dreneringssystemene er ikke utviklet på samme måte som i Europa. Som i Norge for 50 år siden, er fuktige kjeller noe tyrkere lever med uten å tenke for mye over det. Dersom man ser at dette kan være et større problem, bør man kanskje vurdere å ikke kjøpe der - i det minste få en skriftlig garanti i kjøpskontrakten om at problemet skal løses av utbygger.
Sjekk også i de ferdige kompleksene hvor mange leiligheter som er solgt. Et kompleks er et lite samfunn, som fungerer best - både praktisk, sosialt og økonomisk - når de fleste leilighetene er bebodd.
Etablerte komplekser
Det tryggeste kjøpet gjøres i etablerte komplekser.
Når europeerne begynte å gjøre sitt investerings-inntog i Tyrkia, begynte tyrkiske utbyggere å studere deres levevaner. Dette for å utvikle komplekser egnet for salg i det europeiske markedet. På folkemunne snakker man i dag om tyrker-komplekser og europeer-komplekser. Ikke fordi disse gruppene ønsker å leve atskilt, men det er vesentlige forskjeller i de ytre standarder. Selve byggestandarden er lik, den er regulert av strenge lover og regler. Fundamentene er solide og alt som er bygd etter 2001 er ført i registre med alle former for garantier. Det ble bygd solid før dette også, men de dokumenterte bevisene mangler.
I alle komplekser bor det både europeere og tyrkere. I skjønn forening. Noen nordmenn foretrekker å bo rimelig blant tyrkerne, mens de aller fleste trekkes mot de mer lusksuriøse kompleksene som begynte å dukke opp rundt 2003/2004. Disse er hva vi i dag kaller etablerte komplekser. Her finnes det sjelden leiligheter som er usolgt fra utbygger. Man kjøper enten fra eiere som har benyttet leiligheten selv, eller fra investorer. Investorene har enten latt leiligheten stå ubrukt, eller den kan ha vært leid ut.
Verdien og prissettingen er den samme, om leligheten har vært brukt eller ikke. I den brukte kan det være noe slitasje, men i den ubrukte kan det også være "barnesykdommer" som ikke er oppdaget fordi den har stått tom.
I Tyrkia opererer man sjelden med takstering. Skal man låne penger i bank her for å kjøpe leilighet, forlanger banken at den skal vurderes av en intern takstperson de har. Verdien av en leilighet ender da oftest på rundt 10.000 euro mindre enn hva selger vil ha for den.
Med unntak av denne vurderingen fra bankens side, er det markedsverdien som er den rådende. Dette er summen som skal stå i kjøpskontrakten, mens skjøtet har et helt annet beløp. Dette beløpet tilsvarer det vi i Norge kaller likningsverdi. Se info om Skjøte.
Fordelen i et etablert kompleks er at det allerede skal finnes en eierforening der. Sjekk med styret hvordan kompleksets økonomi er. Og hva som er skrevet i Karar Defteri (grunnboken).
Komplekser generelt
Uansett hva slags type kompleks du velger å kjøpe i, er det viktig å tenke over en rekke ting, ikke bare pris og hva du ser på visningen.
Når man går til innkjøp av en feriebolig, er det viktig at alt skal fungere i framtiden, slik at man får størst mulig glede av investeringen.
Samtlige komplekser som har mer enn 5 leiligheter, skal ha en eierforening. Dette beskrives i eget punkt under.
Hvor mange leiligheter innehas av tomte-eiere?
Tomte-eiere vegrer seg gjerne mot å betale de avgiftene vi anser som normale for vedlikehold. Det er ikke standard i Tyrkia å bygge reserver for kommende vedlikehold.
Hvor mange leiligheter eies av investorer?
Investorer kjøper gjerne opp et visst antall leiligheter i et kompleks, for å få en rabatt. Dersom disse ikke leies ut, blir komplekset stående veldig tomt. Og ofte vegrer investorer seg også mot å betale så mye til vedlikehold.
Hvor mange leiligheter er solgt til "sluttbrukere"?
En sluttbruker er de familier som benytter leiligheten til ferie og fritid. Ved lav representasjon, vil komplekset være noe "dødt". Noen foretrekker kanskje denne stillheten, men ofte vil man ha et sosialt liv også i sitt nabolag.
Disse spørsmålene er vesentlige for å få svar på hvordan drift og funksjon vil være i komplekset
Eierforening
Ethvert kompleks med flere enn 5 boliger forplikter å ha en eierforening, med et valgt styre.
En eierforening i Tyrkia anses som en halv-statlig institusjon. Det vil si at man har stor makt til å gjennomføre saker, men med dette følger det et desto større ansvar til å gjøre ting korrekt. Dessverre gjøres det mange, mange feil innenfor mange av eierforeningene. Feil som i følge tyrkisk lov kan medføre lang fengslesstraff for styremedlemmer. Skal du ta et verv som styremedlem i en slik forening, skal du sette deg godt inn i regleverket før du handler. Dette er et omfattende regleverk. Ønsker du å vite mer, ta gjerne kontakt på mail.
Ditt valg av drømmebolig skal være basert på dine ønsker og krav. I Tyrkia er mulighetene mange. Du skal bare tenke gjennom hvilke faktorer som betyr mest for deg. Og husk da på hva du forventer av framtidig ferie og fritid i drømmeboligen.
|
